如何處理抵押房屋拆遷糾紛？
2023-01-18 09:14:18 來源：互聯網
提起如何處理抵押房屋拆遷糾紛？大家在熟悉不過了，被越來越多的人所熟知，那你知道如何處理抵押房屋拆遷糾紛？嗎？快和小編一起去了解一下吧！
(資料圖片)
一、如何處理抵押房屋拆遷糾紛?
1、處理抵押房屋拆遷糾紛的方式包括協商、起訴等。
在抵押房產被拆遷時，抵押權人可以要求債務人清償債務，此時，因為主債務清償，抵押合同也得以解除。借款人在抵押房產被拆遷后，仍然繼續履行合同約定的還款義務，但是不同意適用拆遷所得補償款償還貸款，也不愿意簽訂新的抵押合同的，債權人應當及時宣布貸款提前到期，要求債務人提前還本付息。為了阻止借款人轉移財產，在主張提前清償的同時，采取相應的訴訟保全措施。
2、抵押房屋具有以下特點：
(1)所有權受到限制
房屋一經抵押，該房屋的所有人的權利就受到限制，突出表現在于處分權的限制。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置權益，未經抵押權人同意被拆遷人不得擅自作出處分。
(2)抵押權依附于債權
由于抵押房屋的目的是確保債務清償，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也消失，抵押權人不得限制原抵押所有人的處分權。
(3)抵押權須依法設立
在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經常是以雙方立字為據，忽略了抵押登記制度的存在，因此產生抵押權利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢后，債權人才得知消息，因而權利受損而產生糾紛的情況。
(4)抵押房屋的性質變化
長久以來，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發生逆轉，企業用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經成為其主要部分，而企業效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現補償金是優先安排職工還是償還債務的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。
二、被抵押的房屋拆遷，可以選擇貨幣的方式獲得補償嗎?
1、被抵押的房屋拆遷，可以選擇貨幣的方式獲得補償。
如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規定，對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
對貨幣補償的抵押房屋拆遷，需要做以上規定，是因為所得的賠償金應屬于抵押財產。根據這條規定，房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償作為抵押財產使抵押權人的合同權益得到保障。
2、抵押房屋拆遷采用產權調換方式的操作
如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產權調換方式，其補償操作應注意以下兩點：
(1)抵押人和抵押權人應當就產權調換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反《民法典》的規定而無效。
(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
另外，抵押房屋拆除未達成新的抵押協議，一般情況下被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身合法權益。
即使是被抵押了的房屋，也是有可能會被拆遷的。對于此種情形，抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。如果抵押人不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
