房屋合同履行中一方被抓

案情介紹：刑事拘留是否屬于房屋合同履行中的不可抗力

2014年11月26日，原告張某，劉某、與被告翟某簽訂《房地產買賣居間合同》及附件《房地產買賣合同》，約定，劉某、張某、將系爭房屋出售給被告翟某，總房價款為630萬元。當日，雙方還簽訂一份《買賣合同之特別補充協議》，約定，為配合被告辦理貸款，合同成交價定為820萬元，實際成交價為630萬元。其中超出實際房價部分計190萬元無需支付給甲方，甲方配合乙方做足一定金額的轉賬憑證，供乙方辦理貸款使用。上述合同簽訂當日，被告支付原告購房定金2萬元。2014年12月16日，被告支付原告購房款8萬元。2015年1月14日、15日，被告分次支付原告購房款共計90萬元。2015年5月21日，被告申請的銀行貸款560萬元經中國建設銀行股份有限公司上海楊浦支行審核通過。之后，被告并未支付相應尾款，原告請求雙方解除房屋買賣合同，被告支付違約金126萬元。而被告則辯稱，自己于2015年6月2日涉嫌組織他人偷越國境罪被上海市公安局黃浦分局刑事拘留，雙方交易受阻。被告在羈押期間也無法辦理委托公證手續，但解除合同非被告主觀原因造成，且原告主張的違約金約定過高，原告也未受到損失，被告僅同意支付原告10萬元違約金。

法院判決：判處雙方解除合同，考慮原告實際損失確定違約金

經審理查明：原、被告簽訂的《房地產買賣居間合同》、《房屋買賣合同》、《買賣合同之特別補充協議》及《上海市房地產買賣合同》（編號為XXXXXXX，第三版）均系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應依約履行。合同履行過程中，由于被告涉嫌組織他人偷越國境罪被羈押導致雙方交易受阻，合同無法繼續履行，現原告主張解除雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》（編號為XXXXXXX，第三版），

均系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應依約履行。合同履行過程中，由于被告涉嫌組織他人偷越國境罪被羈押導致雙方交易受阻，合同無法繼續履行，現原告主張解除雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》（編號為XXXXXXX，第三版），依法應予支持。合同解除的時間為本案訴狀副本送達被告之日2015年11月10日。合同解除后，原告應返還被告已付購房款100萬元。關于違約金，雙方合同約定，簽訂網上房地產買賣合同后，任何一方取消買賣則承擔違約責任，違約方應賠償守約方房屋轉讓價20%的違約金。現由于被告原因導致雙方合同解除，被告應支付原告違約金。被告主張的合同未履行不是自己的原因造成的，屬外力影響，不同意支付合同中的違約金，并提出被告主張違約金約定過高，本院將綜合考慮原告的實際損失，并兼顧合同的履行情況、被告的過錯程度等因素，根據公平原則酌情確定違約金數額15萬元。

律師說法：刑事拘留不屬于合同履行中的不可抗力

《合同法》第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，通常是因自然原因或社會原因引起，一般是指地震、水災、旱災、戰爭、政府禁令、罷工等。被告翟某因為刑事犯罪而被羈押，從而無法辦理委托公證手續，是由于其自身原因造成的，不屬于不可抗力的范圍。但該情況合同事實上無法繼續履行，合同目的無法實現，對此，被告翟某是存在過錯的，其應向原告承擔違約責任。

而對于如何承擔違約責任，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條有關于“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定金額的違約金”以及“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”的規定。目前，我國法律對違約金的調整標準沒有明確規定，法院在作出相應判決時一般會考慮受害人的實際損失，并兼顧合同的履行情況、被告的過錯程度等因素，根據公平原則酌情確定違約金數額。建議遇到法律糾紛，在自己不是很了解房產法律的情況下，最好咨詢房產法律專業人士，更有利于保護自己的合法權益。