房屋買賣作為一項重大民事活動，是目前社會中大多數(shù)家庭需要面對的問題。而房屋的品質、位置、周圍的配套設施等都被作為整體價值的考量。房屋為居住人提供的不僅僅是物質上的遮風擋雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件，往往會使房屋整體價值下降，若買受人知曉房屋發(fā)生過死亡事件，作為購買方必將對房屋價值重新做出判斷。

一、“兇宅”會如何影響房屋買賣關系？

按日常生活經(jīng)驗及民間習俗，購買房屋都會挑選沒有發(fā)生過非正常死亡的房屋。因為在中國的傳統(tǒng)習俗決定了我們的這種思想觀念，而當這種觀念幾乎成為整個社會共識的時候，也就順理成章的成為了我們民法中所說的“公序良俗”。房屋出現(xiàn)過非正常死亡現(xiàn)象，民眾就會產(chǎn)生相當?shù)牡钟|情形。

房屋為居住人提供的不僅僅是物質上的遮風擋雨，也提供精神上的安定感、幸福感。如果居住的房屋屬于“兇宅”，那么房屋能夠提供的精神價值將會大打折扣，房屋的整體價值也勢必會有一個大幅的減少。如果房屋的出賣人對該事項進行隱瞞，那么在買受人知道房屋是“兇宅”后，勢必會產(chǎn)生糾紛。

二、“兇宅”在司法實踐中被認定的情形有哪些？

從一般民間的說法來看，所謂兇宅是指在該房屋內(nèi)曾發(fā)生諸如自殺、他殺、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大異常現(xiàn)象的房屋。在司法實踐當中一般能夠確定為“兇宅”的情形包括兩種：

（1）曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過自殺、他殺事件等人為因素導致的非正常死亡；

（2）曾經(jīng)在該房屋內(nèi)發(fā)生過非因個人身體原因導致的意外的死亡。

（3）在該房屋內(nèi)跳樓導致的死亡、發(fā)生在房屋或建筑周圍的死亡、發(fā)生在房屋內(nèi)部的自然死亡等是否屬于“兇宅”的范疇尚有爭議。

三、出賣人故意隱瞞“兇宅”信息，買受人如何保護自己的合法權益？

如果出賣人隱瞞了房屋是“兇宅”信息，那么買受人可以要求撤銷該合同，并讓出賣人承擔履行合同所支出的相關費用。撤銷該合同的法律依據(jù)是《民法典》的第一百四十八條，“房屋買受人受到了欺詐，可以申請仲裁或向法院提起訴訟進行撤銷。”撤銷的合同視為自始未發(fā)生。

四、對于“欺詐”法律是如何規(guī)定的呢？

根據(jù)《民法典》的相關規(guī)定以及司法實踐，“欺詐”的構成要件一般來說有四個：

1.欺詐者故意告知虛假事實或者故意隱瞞事實；

2.相對人因為該欺騙陷入、維持或者加深了錯誤的認識；

3.相對人因為該欺騙進行了錯誤的意思表示（也就是進行了相應的行為，且該行為與欺騙有法律上的因果關系）；

4.欺騙者的欺騙具有不正當性。

在“兇宅”中的欺詐表現(xiàn)為，出賣人沒有將該房屋發(fā)生過的“非正常死亡”現(xiàn)象告知買受人，導致買受人買受了房屋。

五、撤銷權的行使是否具有時間限制？

撤銷權的行使只能采取起訴或申請仲裁。根據(jù)《民法典》第一百五十二條“有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日內(nèi)沒有行使撤銷權；

（二）當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權；

（三）當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。

當事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。”

由此得出撤銷權的行使是要受除斥期間的限制。也就是說，經(jīng)過這個時間撤銷權就消滅了。那么如果一直不知道該房屋是“兇宅”，那么撤銷權的最長除斥期間是5年。根據(jù)實際情況考慮，確定撤銷權人知道或者應當知道的開始時間，往后計算一年，經(jīng)過一年的除斥期間這項權利就消滅了，無法再主張。

六、司法實踐中對“兇宅”行使撤銷權是如何支持的？

在司法實踐當中，對于“兇宅”構成欺詐進行撤銷的裁判理由有兩種說法：

1.“兇宅”曾發(fā)生過非正常死亡事件，雖然不影響房屋在物理性質上的使用，但房屋買受人對此產(chǎn)生的“忌諱”屬于社會普遍存在的傳統(tǒng)心理。因此違背“公序良俗”可以進行撤銷；

2.“兇宅”會對房屋的市場價值和使用價值產(chǎn)生較大的影響，屬于與訂立合同有關的重要事實。對此事實，房屋出賣方在締約過程中應當嚴格遵循誠實信用原則，予以披露和告知。該信息未被披露對締約的基礎會產(chǎn)生實質性影響，構成（消極）欺詐，買受人可以請求撤銷。

七、買到“兇宅”還可以主張什么損失？

根據(jù)《民法典》第五百條，“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。”

因此房屋的買受人在出賣人故意隱瞞下購買到“兇宅”，還可以向出賣人主張締約過失責任，請求賠償。并且可以要求出賣人承擔履行合同所支出的相關費用。

也就是說，如果用市場價格購買的房屋發(fā)現(xiàn)是“兇宅”，在除斥期間的范圍內(nèi)，可以申請仲裁或向法院起訴，要求撤銷合同，并可以要求未盡到披露義務和誠實信用原則的出賣人承擔相應的締約過失責任和承擔履行合同所支出的相關費用。

作者：李陽