簽訂房地產金融合同防范風險的措施有哪些？房地產金融合同審查的依據是什么？
2023-05-22 10:22:51 來源：法制法律網
一、房地產金融合同審查主體資格
(一)審查法律依據
1、《中華人民共和國合同法》
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》
3、《城市房地產開發經營管理條例》
4、《房地產開發資質管理規定》
(二)風險揭示
1、合作方未經工商、稅務等部門登記、注冊和年檢，無法取得合法經營資格;
2、 合作方未取得與開發項目相匹配的開發資質，無法運營項目;
3、合作方取得二級(含二級)以下資質和暫定資質證書，僅能開發建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目。
(三)防范措施
1、依法辦理工商、稅務等部門登記、注冊和年檢，并取得符合《公司法》《合同法》、《城市房地產開發經營管理條例》等規定的經營資格;
2、辦理擴大公司經營范圍的變更登記，并取得房地產開發資質;
3、在合作開發協議書中約定分期開發，以滿足二級以下資質和取得暫定資質證書的企業合法運行項目。
二、房地產金融合同審查批準程序
(一)審查法律依據
1、《中華人民共和國公司法》
2、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
3、《中華人民共和國城市房地產管理法》
4、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則
5、《城市房地產開發經營管理條例》
6、《中華人民共和國企業國有資產法》
7、《關于進一步推進落實“三重一大”決策制度的意見》
8、 《企業國有資產交易監督管理辦法》(國資委、財政部第32號令)
9、《國務院辦公廳關于建立國有企業違規經營投資責任追究制度的意見》(國辦發〔2016〕63號)
(二)風險揭示
1、未按《公司法》規定，提交股東會、董事會決議批準;
2、未按公司章程規定的程序表決;
3、未按法律規定的程序，提交市、縣人民政府土地管理部門、房屋管理部門和城市規劃部門批準;
4、國有企業未按法律規定和規范性文件要求，報請相關部門審批的。
(三)防范措施
1、按照《公司法》規定的審批職責和流程，提交股東會、董事會表決，形成具有法律效力的決議性文件;
2、查閱公司章程中關于對重大經營投資項目、合同簽訂等事項進行決策的相關規定，嚴格按照規定形成具有法律效力的決議性文件;
3、根據法律規定，完成合作開發項目立項、審批和報備手續;
4、按照相關法律規定和規范性文件要求，完成國有企業內部決策流程。
三、房地產金融合同審查合同性質與效力
(一)審查依據
1、《中華人民共和國合同法》
2、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
(二)風險揭示
1、合作方不具備房地產開發經營資質;
2、項目開發投資，未達到法定轉讓條件;
3、以土地使用權作為合作條件一方尚未取得土地使用權證;
4、未經政府批準，以劃撥土地合作開發房地產;
5、合作方不承擔經營風險，導致合同轉性。
(三)防范措施
1、簽訂合同時，應確保一方具備房地產開發經營資質，最遲應當在起訴前取得合法資質;
2、土地方應在起訴前取得土地使用權證書;
3、即使未達到25%的開發投資條件，但不影響合同效力，雙方應當繼續履行合同;
4、以劃撥土地合作的，應當在起訴前取得有批準權的人民政府批準;
5、合同需明確約定共同出資、共享利潤和共擔風險內容，以體現合作開發合同屬性。
四、土地提供方履約能力
(一)審查依據
1、2002年7月1日生效的國土資源部第11號令;
2、2004年3月下發的國土資源部、監察部聯合第71號令;
3、《中華人民共和國合同法》;
4、《中華人民共和國城市房地產管理法》
5、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則
(二)風險揭示
1、合作項目土地是否依法取得;
2、土地提供方取得《國有土地使用權證》后惡意違約，導致合作協議無法履行;
3、土地提供方以項目土地為他方擔保或因其他債務被查封;
4、國有土地使用權的配套、拆遷、土地用途具有不確定性，導致延期履約和不能履約;
5、在項目開發過程中，土地方未盡配合義務;
6、在項目開發中的房屋預售及銷售時，土地方未盡配合義務;
7、項目開發完畢辦理權屬證明時，土地方未盡配合義務。
8、因項目資金監管不力，造成建設資金被挪用或者項目部資金被凍結。
8、不得將開發資金和銷售收入放在項目部賬上，由項目部委托出資方支付款項。
五、房地產金融合同審查資金提供方履約能力
(一)審查依據
1、《中華人民共和國合同法》
2、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則
(二)風險揭示
1、開發資金不到位，導致土地閑置;
2、在項目開發過程中，因資金不到位導致項目無法正常運轉。
(三)防范措施
1、在項目開工前，出資方應落實建設資金;
2、在領取國有土地使用證后盡快辦理抵押貸款，除變相鎖定權屬外，取得開發資金;
3、符合預售條件時，及時辦理預售或出租，爭取提前回收資金用于工程建設。
六、項目開發與經營稅費處理
(一)審查依據
1、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號)
2、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)
3、 《營業稅改征增值稅試點實施辦法》
4、國家稅務總局關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告(2016年第15號)
5、國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(2016年第18號)
(二)風險揭示
1、項目開發過程中均以土地方名義對外報建、辦理規劃和簽訂合同等，其發生的費用不能進入出資方成本，出資方收益面臨巨額稅收;
2、項目轉讓過程中將涉及一定的稅費處理問題;
3、營改增政策實施后稅務處理問題。
(三)防范措施
1、出資方應盡快建立財務賬冊，將必要的費用進行合理處理，以期屆時減少收入額度;
2、根據相關法律規定，對項目轉讓涉及的稅費，明確轉讓方和受讓方承擔原則和稅務處理方法;
3、根據營改增政策規定，完善合同條款和財稅管理。
